Utpal BHATTACHARYA教授在香港及其他地区进行研究,发现谋杀、自杀和意外死亡会降低受影响单位及邻近单位的楼价,研究结果获《经济学人》报导
根据科大Utpal BHATTACHARYA教授、西南财经大学黄菊和哥本哈根商学院与科大的Kasper Meisner NIELSEN的研究 ─「价格溢出:凶宅奇案」,香港的凶宅对邻近房屋造成奇特的涟漪效应。
该研究指出,成为凶宅的单位平均跌价19%,与凶宅同一楼层的单位跌价9%,同座的单位跌幅为6%,而同屋苑的单位则为1%。撰文者表示,如果屋内发生谋杀、自杀或其他非自然死亡事件,便被视作「凶宅」。
价格溢出效应在许多金融市场都会出现,主要是资产价格受一些特殊冲击所造成,继而影响其他资产的价格。该研究针对被称为「凶宅」的单位,尝试了解单位可能出现的负面需求冲击或正面供应冲击,例如包括「下跌质素」令潜在买家却步,不愿购买该单位或邻近房屋,自然造成负面需求冲击;又如凶宅业主希望尽快抛售单位,则会造成正面供应冲击,导致价格受压。两种情况都有机会使邻近房屋价格下跌,惟这首次同类研究尝试将价格下跌总结归纳,最终发现该等价格下跌大多由需求效应所致。
港人提防凶宅
在香港,卖家必须公开房屋是否凶宅,而一般住户往往对凶宅避之则吉。大部分香港人相信楼价的心理因素与风水法则相关,认为非自然死亡会造成过多负能量,削弱单位价值。因此,地产公司根据本地新闻整理并保存凶宅数据库。
自杀是房屋变成凶宅的主要原因,占研究样本的88%,意外是第二常见的原因,占样本的7%,谋杀仅占2%。
涟漪效应
为检视凶宅对楼价的影响,撰文者采用房产经济中的标准做法,并就依时变动单位特性、单位固定效应和年月固定效应对价格进行计算。
撰文者发现,房屋变成凶宅后价格下跌19%;受影响楼层的单位价格下跌8.9%;受影响楼层上下一至三层的单位价格下跌8.3%;受影响楼层上下四至六层的单位价格下跌7.5%;受影响的同座单位价格下跌6.2%;与凶宅邻座的单位价格下跌3.3%;受影响屋苑的单位价格下跌1.3%。
谋杀事件对单位价格的负面影响最大,如屋内发生谋杀,价格下跌34.5%。谋杀事件对邻近单位价格的负面影响亦为最大,受影响楼层的单位价格下跌19.2%,受影响的同座单位价格下跌10.2%,而受影响屋苑的单位价格下跌4.7%。
价格下跌影响深远
受影响单位、楼层或同座价格下跌并非短暂现象。即使过了三年,价格仍不见回升。凶宅的价格并无复苏迹象,在有关研究的16年样本期内,凶宅价格并未回升。与凶宅同层的价格则告回升,但速度相当慢。随着时间过去,受影响的同座单位和屋苑可能会进一步跌价。
研究结果与世界其他地方有何关联?根据澳洲、英国和美国的101份报章的报导,这些地方的凶宅跌价25%。《纽约时报》的一篇文章同样提到,与凶宅有关的卷标效应可导致单位价格下降25%。