香港科大商学院通讯第64期

Biz@HKUST Biz@HKUST 46 47 // 專題 // 灼見 Entela BENZ-SALIASI 教授 Intensel* 行政總裁兼創辦人 科大商學院金融學系客席副教授 我們面對的一大問 題，是物業估值有 否考慮氣候風險 參考資料 1《Weather, Climate & Catastrophe Insight》，2019年， 怡安 2 香港氣候變化報告 2015，環境局 3 Hong Kong Maritime Hub：《Hong Kong insurers recount the cost of typhoon Mangkhut》，2019 年 8 月 2 日 4 Climate Risk, Real Estate, and the Bottom Line， Geophy，2019 年 5 Neglected No More: Housing Markets, Mortgage Lending, and Sea Level Rise，Benjamin J. Keys 與 Philip Mulder，NBER，2020 年 6《紐約時報》：Florida Sees Signals of a Climate- Driven Housing Crisis，2020 年 10 月 12 日 超強颱風山竹於 2018 年肆虐全港，造成廣泛破壞。 轉危為機 我們目前欠缺可衡量氣候風險和將之換算為財務風險的機制， 有待破局。 與氣候變化相關的風險牽一髮可動全身，而且難以估算，是當今商界和社會面對 的最大威脅。現時，由氣候問題所引致的損失估計較 80 年代高四倍。根據怡安 (Aon)的數據顯示，2019年的損失金額達2,320億美元，並估計將按年急增三成。 更重要的是，當中只有 710 億美元的損失投保，意味著其餘 1,610 億美元將由 納稅人和商界直接承擔 1 。有見及此，監管機構紛紛採取更積極措施，強制企業 披露氣候風險。多個國家現已針對國內的龍頭企業制定清晰的披露規定，氣候風 險較集中的金融業更成重點規管的行業。 回望本地，颱風和風暴潮（強風和沿岸地區水浸）是氣候變化對香港造成的最大 損害。香港環境局的研究顯示，若 2040 年 2 的海平面上升 3.5 米，香港每五至 十年或會受一場極端水災影響，低窪地區更首當其衝。該報告表示，香港未來的 夏季將潮濕多雨，而且更為漫長，除此之外，颱風的頻度和強度均會與日俱增， 令建築物和基建面臨更大威脅。超強颱風山竹導致本地出現高達 31 億港元 3 的 保險索償（九成均屬財產損失），此數字尚未計及納稅人和中小企所蒙受的損失。 因此，資產擁有人和政府有必要構思更環保、抵禦能力更高的嶄新設計，以減少 潛在損失。Geophy 4 於 2019 年一份報告指出，香港估值高昂的房地產市場有 機會受沿岸水浸所衝擊，因此城中市值 1,100 億美元的房地產信託基金將面臨最 大風險。以新鴻基地產為例，其四分之一的相關資產（市值 560 億美元）被評 為高風險級別。 其他可變因素同為關鍵 必須說明的是，颱風、風暴潮和水災等氣候災害所造成的經濟損失，並非氣候風 險唯一的主宰因素。損失的程度還視乎兩項同樣重要的可變因素：當地所進行的 經濟活動，以及該國是否對抵禦氣候災害準備充分。經濟活動取決於國內生產總 值、通脹、資產估值，以及都市化、人口等一系列社會經濟因素。至於國家的準 備狀態則是衡量潛在損失的第三項因素。若假設國內生產總值較高的國家擁有最 完善基建緩減氣候風險，未免流於主觀。舉例而言，中國、越南、印尼和菲律賓 將蒙受最大的氣候相關風險，特別是颱風、暴雨和河水泛濫的風險；儘管新加坡 亦受海平面上升所威脅，但其面臨的氣候風險最低。然而，當我們考慮各國的復 原能力，亦即其是否就應對氣候風險作好充分準備，中國的氣候風險估值則相對 低於印尼、越南和菲律賓。在分析兩處風險程度相等但經濟活動和都市化水平相 異之地時，此邏輯同樣適用。換言之，我們在衡量氣候風險時，應同時考慮相關 資產於所在地點的風險和受影響程度。 * 初創公司 Intensel 為本地、亞洲以至全球企業，提供解 決氣候風險相關問題的氣候風險分析和估值。Intensel 專 門運用人工智能、機器學習和地理空間科技，建構精細 的災害模型，並透過其首創的即需即用軟件（SaaS）平 台，向潛在客戶提供氣候風險情報。 撇開理論和高深的概念，氣候風險往往被錯估定價，在大部分情況更未有被視為 評定公司估值的業務因素。我們缺乏大型的機制，衡量氣候風險並將此換算為財 務風險。 助力不足 目前應對氣候風險的助力過少，原因是要制定氣候風險解決方案，必須憑藉氣候 科學和建立財務模型的深厚知識，還需依靠大數據和超級電腦輔助。若缺少政 府、商界及社會雄厚的財政支持，這些方案均難以推行。 何謂氣候風險解決方案？以於特定地點投資的房地產公司為例，負責制定氣候風 險解決方案的公司會評估其面臨的各項風險，包括由颱風所致的風暴潮，由降雨 所致的水災，由河水氾濫引發的水災，極端氣溫、山泥傾瀉及暴雨等。從下圖可 見，臨海地方的風險較高（紅色線範圍)，其他地方的風險則較低（白色線範圍)， 儘管彼此相距不足一公里。 我們面對的一大問題，是物業估值有否考慮氣候風險。答案顯然為否，原因是 當下欠奉氣候風險資訊，但若有相關數據在手，購買或興建到了 2030 年經常受 水浸問題困擾的物業實屬不智。十年時間看似漫長，但當市場上擁有氣候風險 數據，便可立即為物業重新定價。佛羅里達州近期一項研究 5 顯示，純粹基於對 洪水泛濫的顧慮，沿海物業自 2018 年起已跌價 5%。根據美國聯邦抵押貸款巨 頭 Freddie Mac 6 的資料，到了 2045 年，物業投資將因海平面上升而錄得數以 十億元計的虧損。 上述的分析顯示，香港中區因暴雨和風暴潮而引致的水災風險高企。就基建的排 水系統而言，交易廣場、國際金融中心等多座商廈面臨高風險。由於此區的經濟 活動頻繁，區內企業有必要於制定風險管理策略時注重氣候風險。 精準估算的必要性 氣候風險的估計有別於 ESG，必須精細而準確，不能使用代用或概括數據。舉 例而言，我們分析了一所上海物業，發現儘管其近河，但由於其進行了加高工程， 因此面對的氾濫風險下降。然而，假設一切如常，到了 2050 年，此物業或與上 海無數建築一樣，面臨風速達每小時 279 公里的颱風侵襲，招致重大損失，業 務營運更可能中斷。這些對未來損失的估計，成真的機會甚高，因此理應於業務