香港科大商学院通讯第62期

Biz@HKUST 47 Biz@HKUST 46 // 專題 // 灼見 價格並未回升。與凶宅同層的價格則告回升，但 速度相當慢。隨著時間過去，受影響的同座單位 和屋苑可能會進一步跌價。 研究結果與世界其他地方有何關聯？根據澳洲、 英國和美國的 101 份報章的報導，這些地方的凶 宅跌價 25%。《紐約時報》的一篇文章同樣提 到，與凶宅有關的標籤效應可導致單位價格下降 25%。 凶宅 / 價格分析 香港凶宅對物業售價的估計影響 * 按與凶宅的鄰近 程度劃分 + 單位 平均 : -20% -40 -30 -20 -10 0 同層 平均 : -5% 同座 平均 : -3% 同屋苑 平均 : -1% 按死亡原因劃分 謀殺 上吊 其他 自殺 跳樓 資料來源：「價格溢出：凶宅奇案」，Utpal BHATTACHARYA、黃菊及 Kasper Meisner NIELSEN 著，香港科技大學工作論文 (2019) *2000 至 2015 年 + 因非自然死亡所致 根據科大 Utpal BHATTACHARYA 教授、西南財 經大學黃菊和哥本哈根商學院與科大的 Kasper Meisner NIELSEN 的研究 ─「價格溢出：凶宅奇 案」，香港的凶宅對鄰近房屋造成奇特的漣漪效 應。 該研究指出，成為凶宅的單位平均跌價 19%，與 凶宅同一樓層的單位跌價 9%，同座的單位跌幅為 6%，而同屋苑的單位則為 1%。撰文者表示，如 果屋內發生謀殺、自殺或其他非自然死亡事件， 便被視作「凶宅」。 價格溢出效應在許多金融市場都會出現，主要是 資產價格受一些特殊衝擊所造成，繼而影響其他 資產的價格。該研究針對被稱為「凶宅」的單位， 嘗試了解單位可能出現的負面需求衝擊或正面供 應衝擊，例如包括「下跌質素」令潛在買家卻步， 不願購買該單位或鄰近房屋，自然造成負面需求 衝擊；又如凶宅業主希望盡快拋售單位，則會造 成正面供應衝擊，導致價格受壓。兩種情況都有 機會使鄰近房屋價格下跌，惟這首次同類研究嘗 試將價格下跌總結歸納，最終發現該等價格下跌 大多由需求效應所致。 凶宅效應 Utpal BHATTACHARYA 教授在香港及其他地區進行研究，發現謀殺、自殺和 意外死亡會降低受影響單位及鄰近單位的樓價，研究結果獲《經濟學人》報導 港人提防凶宅 在香港，賣家必須公開房屋是否凶宅，而一般住 戶往往對凶宅避之則吉。大部分香港人相信樓價 的心理因素與風水法則相關，認為非自然死亡會 造成過多負能量，削弱單位價值。因此，地產公 司根據本地新聞整理並保存凶宅資料庫。 自殺是房屋變成凶宅的主要原因，佔研究樣本的 88%，意外是第二常見的原因，佔樣本的 7%，謀 殺僅佔 2%。 漣漪效應 為檢視凶宅對樓價的影響，撰文者採用房產經濟 中的標準做法，並就依時變動單位特性、單位固 定效應和年月固定效應對價格進行計算。 撰文者發現，房屋變成凶宅後價格下跌 19%；受 影響樓層的單位價格下跌 8.9%；受影響樓層上下 一至三層的單位價格下跌 8.3%；受影響樓層上 下四至六層的單位價格下跌 7.5%；受影響的同座 單位價格下跌 6.2%；與凶宅鄰座的單位價格下跌 3.3%；受影響屋苑的單位價格下跌 1.3%。 謀殺事件對單位價格的負面影響最大，如屋內發 生謀殺，價格下跌 34.5%。謀殺事件對鄰近單 位價格的負面影響亦為最大，受影響樓層的單位 價格下跌 19.2%，受影響的同座單位價格下跌 10.2%，而受影響屋苑的單位價格下跌 4.7%。 價格下跌影響深遠 受影響單位、樓層或同座價格下跌並非短暫現象。 即使過了三年，價格仍不見回升。凶宅的價格並 無復甦跡象，在有關研究的 16 年樣本期內，凶宅 （百分比）